ویژگی های وکیل متخصص امور ملکی

وکیل ملکی علاوه بر ویژگی های خوب وکلا باید در حوزه املاک متخصص باشد و بر قانون آیین دادرسی مدنی تسلط کامل داشته باشد و در حوزه حقوق خصوصی و قرارداد ها حرفه ای باشد.

به آن دسته از دعاوی حقوقی و کیفری که به نوعی موضوع آن ها املاک است دعاوی ملکی گفته می شود.

وکیل متخصص قرار داد

وکیلی است که در زمینه تنظیم قراردادهای تجاری و بین المللی، تنظیم عقد نکاح، تعیین داور در قراردادها و اختلافات خانوادگی، امور بیمه، تقسیم ارث و منافع تخصص دارد.

به آن دسته از دعاوی حقوقی و کیفری که به نوعی موضوع آن ها املاک است دعاوی ملکی گفته می شود.

متداول ترین دعاوی ملکی کیفری

جعل سند املاک

جعل طبق قانون به معنی ساختن سند یا نوشته یا ساختن مهر و و امضای اشخاص یا خراشیدن، محو کردن یا اضافه کردن نوشته یا تاریخ به سند است به منظور انجام تقلب.

کلاهبرداری در فروش و اجاره املاک

کلاهبرداری به معنی بردن مال دیگری با استفاده از وسایل متقلبانه است.

ممانعت از حق

جرم ممانعت از حق زمانی مطرح می شود که شخصی مانع استفاده مالک از ملک خود شود.

تصرف عدوانی

تصرف عدوانی به معنی به زور تصرف کردن ملک در اختیار دیگری است.

مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه چگونه می تواند حق را به دیگران انتقال دهد ؟

اگر مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه در اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد ، می تواند با اجاره نامه رسمی براي همان شغل یا شغل مشابه ، به دیگران انتقال دهد
ولی اگر این حق در اجاره نامه از مستاجر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد ، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تجویز انتقال منافع به غیر نماید که بعد از صدور رای ، مستاجر جدید با همان شرایط قائم مقام مستاجر قبلی مي باشدو این حکم بعد از قطعیت ۶ ماه مهلت انتقال به مستاجر بعدرا دارد
وگرنه ملغي الاثر خواهد بود ، لازم به ذکر است که مستاجر اگر بدون اجازه مالک ملک یا حکم دادگاه سرقفلی رابه غیر انتقال دهد موجر حق درخواست تخلیه ملک را دارد و مستاجر در این صورت مستحق نصف حق و پیشه مي باشد
برای اطلاعات بیشتر با وکیل متخصص امور ملکی مشاوره نمایید

فروش ملک مشاعی بدون رضایت مالکین دیگر امکان پذیر است؟

شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.

گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.

اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمیباشد که در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.
برای اطلاعات بیشتر با وکیل متخصص امور ملکی مشاوره نمایید

شرايط و اركان طرح دعواي خلع يد چيست؟

اركان اصلي در دعواي خلع يد بر خلاف تصرف عدواني اثبات مالكيت خواهان مي باشد .يعني خواهان بايد دلايل مالكيت خود را به دادگاه تقديم كند و در واقع اين دعوا فرع بر اثبات مالكيت مي باشد اگر اصل مالكيت مورد نزاع باشد دعواي خلع يد قابليت طرح نداشته و ابتداع خواهان بايد طي دادخواستي مستقل مالكيت خود را ثابت نمايد سپس دادخواست خلع يد را تقديم كند يكي ديگر از اركان دعواي خلع يد اثبات تصرف غاضبانه يا در حكم غاضبانه خوانده مي باشد در واقع اين دعوا،دعواي غصب مي باشد و هيچ قرار دادي بين مالك و متصرف وجود ندارد

شرايط طرح دعواي رفع تصرف عدواني چيست؟

طبق ماده١٥٨ا.د.م اين دعوا بدين صورت تعريف شده (ادعاي تصرف سابق مبني بر اينكه ديگري بدون رضايت او مال غير منقول را از تصرف وي خارج كرده و اعاده تصرف خود را نسبت به ان مال درخواست نمايد )بنابراين طبق اين ماده اولا الزامي نيست كه متصرف حتما مالك باشد ثانيا بدون رضايت متصرف سابق مال از تصرف وي خارج شده باشد يعني نيازي به اثبات مالكيت نيست و سبق خواهان و لحوق تصرف خوانده كفايت مي كند ثالثا مال بايد غير منقول باشدو خواهان اعاده تصرف خود را از دادگاه درخواست نمايد وگرنه دادگاه تكليفي به اقدام ندارد
برای اطلاعات بیشتر با وکیل متخصص امور ملکی مشاوره نمایید

الزام به اخذ پایان کار چه مراحلی دارد؟

پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان “پایان کار” به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.

گواهی پایانکار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد .گواهی پایانکار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می گردد.

آیا دعوی الزام به تنظیم سند با خسارت تاخیر قابل جمع می باشد ؟

هرگاه طرفین عقد توافق نمایند که متعهد در صورت عدم اجرای تعهد یا تاخیر در انجام تعهد مبلغی را به عنوان خسارت پرداخت نماید ، اصل حاکمیت اراده اقتضا می کند که مبلغ مورد توافق رادرخواست نماید و توافق طرفین در میزان این مبلغ الزام آور بوده و این خسارت نه فقط برای عدم اجرای تعهد ، بلکه برای تاخیر آن نیز قابلیت اجرا داشته و درخواست خسارت تاخیر با اصل اجرای متعهد منافاتی نداشته و در یک دادخواست قابل طرح می باشد

خریدار چگونه میتواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.

بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

قرارداد اجاره چگونه باید تنظیم شود؟

اجاره عقدی است که به‌ موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) می‌شود و تبعا می‌تواند در آن هرگونه دخل و تصرفی کند.

باید در نظر داشت که مالکیت به هر نحو و صورت و در قالب هر یک از عقود که باشد اختیار تام مالک نسبت به مملوک خود است. گرچه عنوان عقد اجاره ممکن است این توهم را به‌ وجود آورد که مستاجر مالک مورد اجاره نمی‌شود بنابر‌این نمی‌تواند همانند مالک در مورد سرنوشت آن تصمیم‌ گیری کند، لیکن به حکم ظاهر ماده قانونی یاد شده چون مستاجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود، می‌تواند در مدت اجاره نسبت به منافع مورد اجاره دخل و تصرف مالکانه کند اعم از انتقال، هبه، صلح و غیره.

متصرف به چه کسی گفته میشود؟

متصرف کسی است که مال را در اختیار دارد و مورد استفاده قرار می دهد و ممکن است مالک باشد یا نباشد.

دعوای تصرف عدوانی، چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی، از دعاوی مبتلا به است.

در دعوای تصرف عدوانی فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات فرد در هر یک از این انتخاب‌ها متفاوت است. از این‌ رو او باید با توجه به ادله اثباتی خود یکی از این دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضایی بکاهد.

بدون گواهی پایان کار، میتوان صورتمجلس تفکیکی را گرفت؟

صورتمجلس تفكیكی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاك تهیه میشود.

این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذكر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنكه به مالكیت خصوصی واحدها بپردازد.

بدیهی است اگر كل ملك قبل از تفكیك متعلق به یك فرد بوده كل قطعات نیز متلق به او خواهد بود و اگر ملك دارای چند مالك مشاعی بوده مثلا سه مالك هر یك با قدر السهم دو دانگ از ششدانگ. در اینصورت كل واحدها و قطعات تفكیك شده یك به یك با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالك خواهد بود. هیچیك از مالكین واحد مستقل و ششدانگ نخواهند داشت مادامیكه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالكین تنظیم شود.
برای اطلاعات بیشتر با وکیل متخصص امور ملکی مشاوره نمایید

شهرداری به چه نهادی گفته میشود؟

در تعریف شهرداری می توان آن را سازمانی غیر دولتی و غیر انتفاعی و مردمی دانست که اداره و مسؤولیت و مدیریت امور شهری را با مجوز دولت و با امکانات مردمی به دست آورده تا به منظور ایجاد و اداره کردن تأسیسات عمومی و وضع و اجرای نظامات شهری و تأمین نیازمندیهای مشترک محلی فعالیت کند و هزینه خدماتی را که به آن واگذار گردیده با اسلوبی منطقی و عادلانه بین سکنه شهر و استفاده کنندگان از خدمات تقسیم نماید.

شخصی که قصد وقف مالی را دارد باید چه شرایطی داشته باشد؟

شخصی که قصد وقف کردن مال خود را دارد واقف نامیده میشود که در قانون این شرایط عنوان شده است:

واقف باید اهلیت داشته باشد یعنی کسی می تواند مالش را وقف کند که تصرف کردن او در مال صحیح باشد چنین شخصی باید بالغ عاقل مختار و رشید باشد. بنابراین وقف کردن توسط شخص نابالغ دیوانه و یا کودک صحیح نیست.
واقف باید مالک مالی باشد که وقف می کند این مالکیت با ارائه مدارک مثبته مالکیت توسط او مشخص می شود.
قصد و رضا: وقف از روی قصد واختیار صحیح است واگر از روی اکراه باشد صحیح نیست.

اگر در مبایه نامه عادی فروشنده حاضر به تنظیم سند رسمی نباشد ، خریدار چگونه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بخواهد ؟

خریدار با مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می تواند الزام فروشنده را بخواهد ولی قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل نماید که ملک پایان کار صورتمجلس تفکیکی گرفته باشد و در رهن بانک نباشد ، در غیر اینصورت باید فک رهن و الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را نیز بخواهد
و بعد از صدر حکم نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضاء کند
برای اطلاعات بیشتر با وکیل متخصص امور ملکی مشاوره نمایید

در صورتيكه مستاجر از تخليه ملك مورد اجاره خوداري نمايد موجر چگونه مي تواند ملك را تخليه نمايد ؟

١-طبق ماده ٢و٣ قانون روابط موجر ومستاجر سال ٧٦ اگر اجاره نامه عادي باشد و موعد ان به اتمام رسيده باشد و اجارنامه به امضاي دو نفر شاهد رسيده باشد موجر مي توان در شوراي حل اختلاف تقاضاي دستور تخليه نمايد كه معمولا ظرف يك هفته انجام مي شود و اين دستور قابل اعتراض نبوده و چون حكم نمي باشد نيازي به صدور اجراييه ندارد .
٢-در صورتيكه اجاره نامه شرايط ماده ٢ قانون فوق را نداشته باشد مثلا فقط يك شاهد انرا امضاء كرده باشد بايد از طريق دادگاه تقاضاي حكم تخليه نمود
٣-اگر احارنامه رسمي باشد تخليه توسط دوايراجراي ثبت ظرف يك هفته انجام مي شود

تخلیه املاک مشاعی به چه صورتی انجام میشود؟

مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:

نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.
برای اطلاعات بیشتر با وکیل ملکی مشاوره نمایید

غبن فاحش

تعریف خیار غبن فاحش در معاملات چگونه قابل اثبات می باشد ؟
طبق ماده ۴۱۶ قانون مدنی بعد از اثبات غبن فاحش می توان معامله را فسخ کرد . اولا برای اثبات غبن بایستی غبن موجود باشد یعنی بین قیمت اصلی و قیمت معامله شده تعادل نباشد البته میزان این عدم تعادل نیز مهم می باشد
ثانیا بایستی شخص معامله کننده در زمان معامله به قیمت اصلی آگاهی نداشته زیرا اگر به قیمت اصلی آگاهی داشته باشد و بنا به دلایلی مانند اضطرار و پریشانی به قیمتی کمتر فروخته باشد نمی تواند معامله را فسخ نماید.
اگر ادعا شود که مغبون در هنگام معامله به قیمت آگاهی داشته ، مدعی باید آن را ثابت نماید .